האם כדאי לבצע מחזור משכנתא?

האם כדאי לבצע מחזור משכנתא?

בסוף חודש יולי 2014 ירדה ריבית הפריים בשיעור של 0.25% והיא עומדת כיום על שיעור של 2%. ריבית הפריים ירדה בשנים האחרונות מספר פעמים. רק לצורך השוואה בחודש יולי 2012 שיעור ריבית הפריים עמד על 3.75%, ובחודש יולי 2013 על 2.75%.
ריבית פריים היא ריבית המבוססת על ריבית הבסיס כפי שקובע בנק ישראל מדי חודש, בתוספת ריבית של 1.5% כנהוג בשנים האחרונות בבנקים. כיום ריבית בנק ישראל הינה בשיעור של 0.5% כך שריבית הפריים 2%.
כל שינוי קטן בשיעור הריבית יכול לחסוך ולהוזיל באופן משמעותי את עלויות המשכנתא לאורך השנים. לכן כדאי לבצע אחת לתקופה בדיקה של כדאיות מחזור המשכנתא.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא פירעון משכנתא קיימת באמצעות לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
מתי כדאי למחזר את המשכנתא?

א. כאשר ריבית הפריים במשק יורדת, ניתן למחזר את ההלוואות הקיימות בריביות נמוכות יותר.
ב. כאשר חל שינוי לרעה/לטובה בהכנסות נטו של נוטל המשכנתא, כגון- בעקבות ירושה, עליה בהכנסות, פיטורין מהעבודה וכד'. במקרים אלה באמצעות מחזור המשכנתא ניתן לקצר את תקופת המשכנתא בהחזר חודשי זהה או להקטין את סכום ההחזר החודשי לתקופת משכנתא זהה או כל שינוי אחר המותאם לצרכי נוטל המשכנתא.
ג. כאשר נלקחה משכנתא בתמהיל משכנתא אחד להחזר, ללא פיזור סיכונים בין מספר תמהילי משכנתא.

החסרונות במחזור משכנתא:

א.תשלום של עמלות דמי פתיחת תיק, עמלות אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצעת.
ב.תשלום של עמלת פירעון מוקדם, שהיא העמלה שגובה הבנק כפיצוי על ההפסד שנגרם לו כתוצאה מהחזר כל המשכנתא הקיימת לפני תום התקופה. ההפסד נוצר כתוצאה מפערי הריבית שהבנק היה צריך לקבל ע"פ תנאי המשכנתא הקיימת לעומת הריבית הנמוכה שיקבל כיום במשכנתא חדשה.

קיימים מספר תמהילי משכנתא שכוללים בין היתר את המסלולים הבאים:
1.  מסלול בריבית פריים
2.  מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים צמוד/לא צמוד
3.  מסלול בריבית קבועה צמודה/לא צמודה
בכל אחד מין המסלולים קיימים מספר יתרונות וחסרונות. מומלץ לשלב בין מספר מסלולים להחזר משכנתא לצורך פיזור סיכונים בתיק המשכנתא הנובעים משינויים         בשיעורי ריבית, עליית מדד, שינויי רגולציה ועוד

לסיכום:

מומלץ לכל אחד לבצע בדיקת כדאיות מחזור משכנתא אחת לתקופה, מאחר והמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה וכל שינוי קטן בשיעור הריבית מקטין באופן משמעותי את עלויות המשכנתא על פני כל תקופת ההחזר, מקטין את סכום ההחזר החודשי ומקצר את תקופת ההחזר.
המאמר איננו מהווה ייעוץ אישי , כלכלי או פרטני