קניית דירה, המחיר קורץ, המיקום מוצלח וכיווני האוויר מבטיחים, אך רגע לפני שאתם מחליטים על רכישת הדירה – יש כמה פרמטרים נוספים שכדאי לבחון ובפרט, את העלויות הנלוות. הנה כמה מהן
עומר רגב
ההחלטה על רכישת דירה היא כזו שמתקבלת פעמים ספורות בלבד במהלך החיים. בשעה שיתכן ומדובר בסכום הגדול ביותר שאי פעם נידרש להוציא, לעיתים אנו לא נוטים לקחת בחשבון או לחלופין ממעיטים בערכן של העלויות הנלוות והקטנות יותר. כשמדובר בפרט בקניית דירה מקבלן, עלויות אלו עשויות להיות לא מבוטלות ולהגיע גם לאלפי שקלים.
לפניכם כמה מהעיקריות שבהן שכדאי להכיר מבעוד מועד כדי שתדעו לשקללן במחיר הסופי וכמובן, להיערך אליהן טרם תחילת התהליך כולו.
שדרוגים ושינויים
במעמד רכישת דירה מקבלן תקבלו גם את המפרט שלה. במרבית המקרים יהיו לא מעט פרטים אשר יידרש בהם שינוי או שדרוג דוגמת המטבח, למשל. רוב הקבלנים יציעו לכם כזה סטנדרטי כחלק ממחיר הדירה על הנייר אולם מעט מאוד רוכשים יסתפקו בכך וירצו להוסיף שדרוגים מעבר למפרט הקיים.
מה מומלץ לבדוק מול הקבלן מראש?
חשוב לכלול בחוזה המכר שדרוגים ושינויים וכן לבדוק האם האחריות לבצע את ההתקנה גם כאשר מדובר במטבח או באביזרי אינסטלציה חליפיים מוטלת עליו או צפויים לקבל זיכוי עבור המטבח הסטנדרטי, במידה ותרכשו אחד חדש שלא דרכו.
בכל דירה יש פרטים רבים שיתכן ויעברו שדרוג או שינוי בהתאם לרצון ויכולת הרוכשים: מספר נקודות החשמל המותקנות למשל הוא לרוב נמוך בהרבה מאלו שתזדקקו להן, סוג המפסקים המותקנים ובאיזו מידה הם מוכנים לבית חכם, אביזרי האינסטלציה והמטבח שנכללים, האם ההכנה למזגן מתאימה לזה שאתם מעוניינים להתקין ועוד. עלויות השדרוג יכולות להגיע גם לעשרות אלפי שקלים וככל שתזכו בסיוע וזיכוי גבוהים יותר מצד הקבלן, כך תוכלו לחסוך בהן לא מעט.
מס רכישה
ברכישת דירה חדשה גם המדינה שולחת את ידה ורוצה את חלקה ברווחים. המס הוא מדורג ותלוי בשאלה האם מדובר בדירה יחידה למגורים או בכזו להשקעה. גם משפרי דיור נכללים תחת ההגדרה של בעלי דירה יחידה ובלבד שמכרו את זו הקודמת תוך 18 חודשים מזמן רכישת הדירה החדשה. לאור מגפת הקורונה, האריכה המדינה לתקופת זמן זו כאשר זו שבין החודשים מרץ 2020 ויוני 2021, אינה נחשבת למניין 18 החודשים הניתנים למכירת הדירה הקודמת.
כיום, בדירות יחידות שעלותן היא עד 1,747,865 ₪ ישנו פטור ממס רכישה. על כל חלק מהמחיר שהוא מעל לסכום זה חל מס רכישה במדרגות הבאות: עד 2,073,290 עומד המס על 3.5% (מס מקסימלי למדרגה זו הוא 11,386 ₪), עד 5,348,565 ₪ על 5%, עד 17,828,555 ₪ על 8% ועל כל חלק של מחיר הדירה מעבר לסף זה, ישולם 10% מהמחיר.
דירות להשקעה אינן פטורות אף הן מתשלום מס כאשר מדרגות המס מתחילות ב-5% עבור חלק ממחיר הדירה שעד 1,294,770 ₪, 6% לזה שעד 3,884,995 ₪, 7% לחלק המחיר שעד 5,348,565 ₪ ומעבר למחיר זה, אחוז המיסוי מתלכד עם זה המוכל על דירת מגורים יחידה.
יחד עם זאת, ישנם מצבים שבהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מתשלום מסי רכישה ורצוי להתייעץ עם עורך דין בנוגע לכך – מה שמביא אותנו לדבר על עלויות החבויה הבאה: שכר טרחה לעורכי דין.
תשלום שכר טרחה לעורכי דין
קראתם נכון – עורכי דין ברבים. לרוב תחויבו בתשלום שכר טרחת עורך הדין של הקבלן בגובה של עד 5000 ₪, בנוסף לזה שתידרשו לשלם לעורך הדין שמייצג אתכם אל מול הקבלן. תשלום שכ"ט עבור עורך דין מטעמכם משתנה מאחר לאחר ונע בין 0.5% מעלות הדירה ועד 2% ממחירה. במידה וחוזה המכר אינו כולל את תשריטי הדירה, קחו בחשבון הוצאה נוספת של כ- 1500 ₪ לחדר עבור רישום התשריטים בטאבו וכן הוצאות נוטריון לייפוי כח בלתי חוזר בעלות של כ- 250 ₪.
מדד תשומות הבנייה
מחירי דירות מקבלן מוצמדים למדד תשומות הבנייה אשר אמור לשקף את השינויים בעלויות הבנייה וחומרי הגלם, כמו גם את הסיכון בכך שהם ומחירי העבודה ישתנו בתקופה זו. כיוון שהחישוב בשינויי המדד נמשך לאורך תקופה ארוכה, מיום החתימה על החוזה ועד לקבלת הדירה בפועל, תקופה שעשויה להימשך גם מספר שנים, התשלום עבור השינויים במדד יכולים להגיע לבסוף גם ל1% מערך הדירה עצמה, ולעשרות אלפי שקלים.
הוצאות נלוות להלוואת משכנתא
כאשר מסתכלים על משכנתא יש לקחת בחשבון עלויות חבויות נוספות גם בגזרה זו. מלבד שינויים בריבית ובהצמדה, העלויות הנוספות כוללות תשלום לייעוץ משכנתא שעלול להגיע לכמה אלפי שקלים כמו גם פתיחת תיק משכנתא שעלותה כרבע אחוז מגובה ההלוואה. לדוגמה, על הלוואה בגובה של 800,000 ₪, עלות פתיחת תיק משכנתא תעמוד על 2000 ₪. הוצאה נלוות נוספת למשכנתא היא רכישת ביטוח משכנתא שהוא בגדר חובה במקרה של לקיחת ההלוואה.
עלויות מעבר וחיבור
בעוד שהעניין אינו מסתיים ברכישת הדירה בלבד אלא גם במעבר אליה, יהיה עליכם לסדרה ולחברה לכלל הספקים השונים – טלפון ואינטרנט, חשמל וגז, מים ותוכן. כל אחד מהם ידרוש עמלה לא בהכרח גבוהה עבור חיבור והקמת התשתיות הנדרשות אך יחד, תוכלו להגיע גם לכמה אלפי שקלים שיתווספו לעלויות רכישת הדירה. לכן, ערכו את שיעורי הבית מראש ובדקו כמה תידרשו לשלם עבור כל אחד מהם.
כמו כן, יתכן ותזדקקו גם לשירותיה של חברת הובלה לצורך המעבר או לשירותי אריזה וסידור הדירה כך שיש לקחת זאת בחשבון גם כן.
עמלת תיווך
במידה ונעזרתם באיש תיווך לרכישת הדירה, הוצאה נוספת אותה יש לקחת בחשבון היא תשלום עבורו, עלות שיכולה לנוע בין 1.5% -2% מערך הדירה.
כשרוכשים דירה מקבלן חשוב להיערך למימון העלויות שאינן מסתכמות רק במחיר הדירה על הנייר אלא כוללות הוצאות נלוות נוספות אליה, מה שיכול לייקר את העניין. ערכו השוואות, צברו את הידע הדרוש לכם וחשוב יותר, היו שקולים והתנהלו נכון.
תוכן שיווקי