לגור בבניין משותף יכול להיות מהנה וכיף ויכול להיות גם כאב ראש אחד גדול. מהר מאוד מתרגלים לשכנה שצועקת ולזו ששומעת מוסיקה בזמן שהיא מנקה, ואפילו מסתדרים עם הכלב שנובח כל הבוקר.
כמו שותפים לדירה, גם שכנים בבניין משותף לא מסתדרים כל הזמן אך את רוב הריבים או אי ההסכמות ניתן לפתור בשיחה פשוטה או בהצבעה של הועד. הבעיה הגדולה מתעוררת כאשר ישנם ריבים שהופכים לסכסוכים ואף מגיעים לבתי משפט.
אז לא, אתם לא ממש יכולים לתבוע את השכנה הזייפנית ששרה כשהיא מנקה או לדרוש מהכלב שיפסיק לנבוח אבל ישנם כמה מקרים של סכסוכי שכנים שיכולים להיגמר בבית משפט ובהוצאה כספית לא קטנה ולכן כדאי שתתוודעו אליהם ותדעו מה מותר ומה אסור- לכם ולשכנים שלכם.
מספר דוגמאות רלוונטיות לסכסוכי שכנים שכן מגיעים לבית משפט כשבראשם עומדת התנגדות לפרויקט תמ"א 38.
קודם כל, מה זה בכלל תמ"א 38? – תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. המטרה המרכזית של התוכנית היא ליצור הסדרים תכנוניים, כלכליים, חוקיים ואחרים לשם חיזוקם ושיפורם של מבנים. במסגרת תמ"א 38 ניתנו תמריצים לשם חיזוק המבנים, במקביל להוספת יחידות דיור קבלת הקלות ועוד.
נכון, זה מבאס- אפילו מאוד מבאס כשרוב הדיירים בבניין מעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין המגורים אבל חלק מהדיירים המצויים במיעוט מתנגדים ומנסים למנוע את הפרויקט בשלל טענות. מבאס – אבל באופן עקרוני זו זכותם.
אז במקרה שיש מיעוט של דיירם שלא מסכים לתוכנית תמ"א 38, מה בכל זאת ניתן לעשות?
סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 מקנה סמכות למפקח על המקרקעין לאפשר תוספת יחידות דיור לבניין, בנסיבות מסוימות, כאשר אין הסכמה של כל דיירי הבניין.
הסיבות והטעמים יכולים להיות רבים, והסמכות לדון בסוגיה זו מצויה כברירת מחדל אצל המפקח על המקרקעין (ישנה סמכות מקבילה בנושאים מסוימים לבית המשפט). גם במידה ומוגשת עתירה ההחלטה הסופית היא של המפקח על המקרקעין ובית המשפט המחוזי, כערכאת ערעור על המפקח, אשר בסמכותו לדחות או לאשר את הבנייה, ובמידה והוא בוחר לאשר- בסמכותו לחייב בהוצאות כספיות בסך אלפי ועשרות אלפי שקלים לחובתם של מתנגדי היתר הבניה.
מקרה נוסף שמגיע לא מעט לבית משפט הוא התקנת אנטנות על גבי גגות משותפים. בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר אנטנות סלולריות על גגות של בתי מגורים. אך למרות שרבים עושים זאת- דייר בבניין משותף כלל אינו יכול להחליט על דעת עצמו להתקין אנטנה סלולרית ברכוש המשותף ללא הסכמת יתר דיירי הבניין.
אז מה עושים במידה ונתקלתם במתקן גישה אלחוטי או אנטנה סלולרית שמפריעה לכם להשתזף, חוסמת את הנוף ובוודאי לא מועילה לרמת הקרינה?
סעיף 27 לחוק התקשורת (בזק ושידורים) התשמ"ב -1982 (להלן:"חוק הבזק") מסדיר מבחינה משפטית את אופן התקנת "מתקן גישה אלחוטית" (בהערת אגב יצוין כי יש מתקנים סלולרים שונים שניתן להתקין על הגג והחלטה זו עסקה באופן פרטני במתקן גישה כהגדרתו בחוק זה), וקובע את הפרוצדורה החוקית לקבלת אישור להתקנתו ובין היתר נדרשים:
א. אישור המפקח על המקרקעין
ב. הודעה בכתב לנציגות הבית המשותף על מנת שזו תוכל להגיע לדיון בפני מפקח המקרקעין הרלוונטי למחוז ולשטוח את טענותיה בפניו.
יצוין כי במקרה אחד המפקח על המקרקעין החליט כי יש להסיר את המתקנים ועל אותו דייר לעשות זאת תוך 45 יום מקבלת החלטתו, בנוסף יהיה עליו לתקן את כל הליקויים שנגרמו בעקבות אותה ההתקנה ואף לשלם קנס כספי לא מבוטל, גם הוא תוך 45 יום.
דוגמא נוספת היא בניית תוספת לדירה כגון מחסן ואף השכרתו. חשוב לציין שגם אם אותו דייר קיבל היתר בנייה מן הועדה המקומית לאותה תוספת בדירתו- אין בעצם קבלת ההיתר, המהווה רק הרשאה תכנונית לבצע את הבנייה, כדי להביא למסקנה שלאותו דייר יש את הזכויות הקנייניות לבצע את הבינוי. לשם המחשה – אותו דייר בנה מחסן, אותו ובהשכרתו, הוא נהנה הלכה למעשה משכירות כספית שנתית בגין שטח ששייך לכלל דיירי הבניין. קצת חצוף לא?
המציאות מלמדת כי דיירים רבים מחליטים לבנות מחסן או כל תוספת אחרת לדירתם אף ללא קבלת הסכמת דיירי הבניין וזאת בניגוד להוראות חוק המקרקעין אשר קובעות בסעיף 62(א) כך:
"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"
לסיכום: ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה ספציפית בהסכמת כל בעלי הדירות בלבד, אך לא להשכיר ולהרוויח על חשבון שאר הדיירים בבניין.
אז רגע לפני שאתם מתחילים קטטה עם השכנים או נכנסים איתם לסכסוך ארוך שיגרור אחריו יחסים עכורים, עורכי דין והוצאות כספיות גבוהות- נסו להגיע הסכמה ביניכם וליישב את ההדורים בצורה הטובה ביותר לכל הדיירים בבניין. בסופו של יום- כולנו יחד בסירה אחת. יותר נכון, בבניין אחד.
נכתב על ידי עורך הדין יובל גרינשטיין ממשרד עורכי הדין דרור-גרינשטיין.