בשנים האחרונות, קרקעות חקלאיות נחשבות ל"דבר החם הבא" בעיני חלק גדול ממומחי נדל"ן הישראליים. האם הם צודקים? האם קרקעות חקלאיות אכן נחשבות להשקעה בטוחה או נחשבות להשקעה מבטיחה בלבד? מהן החלופות להשקעה?
הבה נתחיל בהצהרה מפוצצת: יש מעט מאד (אם בכלל) השקעות הנחשבות ל"השקעה בטוחה", ובהתאם לכך, בכל השקעה טמון מרכיב של סיכון. הכלל אומר שבכל מקרה כזה, הסיכוי שווה לסיכון. עבור מי שעוסק בהשקעות כמקצוע, הצהרה זו ידועה ומובנת מעליה (ולעיתים, אף נלמדה על בשרו), אולם להדיוטות, השקעות בסיכון גבוה עשויות לקרוץ, תחת מסווה של "תשואה גבוהה ומובטחת", כאשר הברוקר המשכנע את הרוכש בכדאיות ההשקעה (בניירות הערך, למשל) מצניע את הסיכון הגבוה המתלווה אליהן.
זהו, כעת, לאחר ששמנו את הדברים גלויים על השולחן, אפשר להמשיך ולסקור את האפשרויות המתונות יותר, אלה שלא תחייבנה אותך, המשקיע הלא מקצועי, בהבנה עמוקה בשוק ההון או במעקב רציף אחרי בורסאות העולם, בניתוחים של אנליסטים בעלי אינטרס ועוד – השקעות הנדל"ן.
השקעות הנדל"ן מתחלקות, בגדול, למספר תחומים עיקריים:
דירות ובתים חדשים (מהקבלן) או בתים ודירות קיימים – בתים פרטיים ובניינים חדשים הנבנים ומשווקים על ידי קבלנים או נכסים קיימים שעברו מספר בעלים. כאשר מדובר בבתים חדשים, לרוב, הם משמשים לצורך מגורים של הרוכש עצמו, בעוד שכאשר מדובר בבית (או בדירה) מיד שנייה ומעלה, הם נרכשים לצורך השקעה בנכס מניב (להשכרה או כירושה). באזורים מתפתחים ניתן לזהות דירות הנרכשות לצורך מכירתן בעתיד.
קרקעות מופשרות לבניה – קרקעות אשר ייעודן כקרקע לבניה כבר מוצהר כיום על ידי הרשויות והן מופיעות בתוכניות המתאר השונות כמיועדות לבניה. נרכשות לצורך בניה מיידית עליהן או כהשקעה לעתיד. מחירן של קרקעות כאלה הוא גבוה, יחסית לקרקעות חקלאיות.
קרקעות חקלאיות – קרקעות המוגדרות כרגע כקרקע חקלאית, ולכן מחירן זול בהרבה לקניה ממחירן של הקרקעות המופשרות לבניה. קרקעות חקלאיות נרכשות כהשקעה ארוכת טווח, אשר תהפוך לממשית ברגע הפשרתה לצורך שימוש כקרקע לבניית בניינים או בתי מגורים או מרכזי קניות.
למה דווקא קרקע חקלאית?
מבחינת השקעה, כל הסימנים מורים כי קרקעות חקלאיות מהוות השקעה המבטיחה תשואה טובה לאורך זמן:
תמ"א 1 – כיום, במשרדי הממשלה קיימות קרוב ל- 300 תמ"אות (תכניות מתאר ארציות) מאושרות. בנוסף להן, קיימות כ-30 תכניות מאושרות לתשתיות לאומיות (אף הן במעמד של תכנית מתאר ארצית). חלק מתכניות אלה עוסק רק בחלקים קטנים במדינה או בנושאים ספציפיים. איחוד כל התוכניות לתמ"א 1, כדי להפכן לקונספט כולל, המאפשר תמונת מצב עדכנית ותכנון עתידי, מעניק להפשרת הקרקעות זריקת מרץ ומקדמת אותה לכיוון הנכון (מבחינת כדאיות ההשקעה).
רשות מקרקעי ישראל – אגף התכנון ברשות מקרקעי ישראל פועל במרץ להסרת חסמים אשר מונעים בנייה על קרקעות. את תוצאות היוזמה ניתן לראות בעיקר בפריפריות. למשל, אשקלון, אשר חתמה לאחרונה על הסכם הגג הגדול בארץ. במסגרת הסכם זה תבננה כ-30 אלף יחידות דיור ומיליון מ"ר של שטחי תעסוקה. המדינה תקצבה הקמתו של מחלף, ועתידה בימים הקרובים לאשר תוכניות לבניית כ-11.5 אלף דירות ברובע הצפון-מזרחי של העיר.
חוק הותמ"ל – החוק אשר אושר במליאת הכנסת ביולי 2014 מקצר תהליכים. על פי חוק זה, אשר מטרותיו הן הגדלת היצע יחידות הדיור, יצירת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך ויצירת היצע דיור להשכרה במחיר מופחת, הועדה לקידום מתחמים מועדפים (ותמ"ל) תפעל בקצב גבוה כדי לאשר במהירות תוכניות בנייה למגורים בהיקף גבוה.
ניתוק התניות מתב"ע – עד לא מזמן, ועדות מקומיות הציבו התניות למתן היתרי בניה בתוכניות. התניות אלה כללו גורמים כסלילת כביש, טיהור קרקע, הקמת מחלף ועוד. משרד האוצר, אשר היה צריך להקצות לכך את התקציבים הנדרשים, לא היה בתמונה, ולכן, לעיתים חלו פערים בין הרצוי למצוי. כיום, הותמ"ל, איננו קובע התניות, אלא ממנה צוותים לפרויקטים מורכבים, אשר קובעים תאריך וקדם מימון לפתרון. גישה זו הופכת את התניות התב"ע של הועדות המקומיות למיותרות, ובכך, מקצרת במידה ניכרת את התהליכים להפשרת קרקעות ובניה עליהן.
לסיכום: ההכרה כי אוכלוסיית המדינה גדלה בצורה המקדימה בהרבה את קצב הפשרת הקרקעות והבניה, מחלחלת במשרדי הממשלה השונים. מצוקת הדיור, הדירות להשכרה ולקניה, דוחפת את הממשלה למצוא פתרונות חוקיים ומעשיים, אשר יקצרו תהליכים (שעד כה ערכו זמן רב) ויספקו לאוכלוסיית ישראל דיור ותעסוקה. המרוויחים הישירים מכך, הם המשקיעים שהקדימו ורכשו קרקעות חקלאיות (בסכומים נמוכים, כאמור) אשר, כפי הנראה, בתוך שנים ספורות, תהפוכנה ליקרות ונחשקות למדי.